Czy VAT może dobić inwestorów nieruchomościowych?

W ostatnich latach sportem narodowym Polaków stało się inwestowanie w nieruchomości. Najem krótkoterminowy dawał największe stopy zwrotu, więc wielu inwestorów kupowało mieszkania, które następnie udostępniało na doby. Po pierwsze, taka działalność stanowiła działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.
Po drugie, z punktu widzenia VAT, najem krótkoterminowy to usługi w zakresie zakwaterowania, podlegające 8% stawce podatku VAT.
W konwencji zakup mieszkania przez naszego inwestora od dewelopera uprawniał do odliczenia VAT związanego z nieruchomością (najczęściej stawka 8% VAT, do 150 m2).

Przez ostatnie lata była to bardzo fajna metoda zarabiania, która dawała świetne stopy zwrotu, ale przyszedł COVID.

Szybka zmiana podejścia inwestorów
W marcu 2020 r. rynek najmu krótkoterminowego stanął. Restrykcje związane z tą formą działalności zablokowały możliwość najmu na krótki termin.
Duża część inwestorów zaczęła się ratować, próbując wynająć swoje mieszkania na tzw. długi termin, który nie był tak rentowny, ale pozwalał na uzyskiwanie jakichkolwiek przepływów pieniężnych.
W rezultacie inwestor zaczął świadczyć usługę w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe, co podlega zwolnieniu od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Podatkami się nikt nie przejmował, bo na rynku były większe problemy, ale do czasu.

A co z tym VAT?
Czas mijał, mamy 2021 r. pandemia nadal nie rozpieszcza naszych inwestorów, a to dochodzi dla nich kolejny problem.

Zgodnie z art. 91 ust. 7d ustawy o VAT, w przypadku zmiany przeznaczenia nabytych środków trwałych (tj. nasza nieruchomość), z wykorzystywanej do czynności dających prawo do odliczenia VAT (tj. najem krótkoterminowy), na czynności niedające prawa do odliczenia VAT, podatnik jest zobowiązany do dokonania korekty VAT, tj. w takim wypadku do zwrotu części VAT odliczonego przy zakupie nieruchomości.

Art. 91 ust. 2 ustawy o VAT wskazuje, że korekty dokonuje się w okresie 10 lat, tj. 1/10 kwoty VAT za dany rok

Korekta, tylko jak?
Jak w takim wypadku dokonać korekty VAT? W pierwszej kolejności musisz ustalić wartość VAT związanego z inwestycją (zakupem nieruchomości oraz remontem), która podlegała odliczeniu.

Krok drugi to określenie, w którym roku rozpoczynamy korektę. Najczęściej mówimy tu o roku, w którym zakończyliśmy inwestycję i zaczęliśmy ją wynajmować na krótki termin.

Krok trzeci, wartość VAT podziel na 10 kolejnych części i przypisz po 1/10 do każdego roku, od momentu, kiedy jest ona wynajmowana na krótki termin. W tym momencie mamy informację, ile podatku VAT przypada na dany rok objęty korektą.

Czwarty krok to ustalenie, za które lata następuje korekta. Zgodnie z przepisami, korekty VAT dokonuje się za rok, w którym nastąpiła zmiana przeznaczenia (tj. w uproszczeniu za rok, w którym z najmu na krótki termin, przeszliśmy na najem długoterminowy).

Przykład?
Kupiliśmy w 2018 r. mieszkanie od dewelopera. Cena mieszkania to 600 000 zł (w tym VAT 8% – 44 444 zł). Do tego remont, to koszt 60 000 zł (w tym VAT 11 219 – w uproszczeniu VAT 23%). Podatek VAT odliczyliśmy w łącznej kwocie 55 663 zł. Mieszkanie zaczęliśmy wynajmować we wrześniu 2018 r. Przez cały 2019 r. oraz do kwietnia 2020 r. było wynajmowane na krótki termin, a od maja 2020 r. wynajmujemy na długi termin (VAT ZW).

Okres korekty VAT rozpoczyna się nam w 2018 r. i wynosi za dany rok:
1) 2018 – 5 566,30 zł
2) 2019 – 5 566,30 zł
3) 2020- 5 566,30 zł
4) 2021 – 5 566,30 zł
5) 2022- 5 566,30 zł
6) 2023 – 5 566,30 zł
7) 2024 -5 566,30 zł
8) 2025 -5 566,30 zł
9) 2026 -5 566,30 zł
10) 2028 – 5 566,30

W 2020 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia, a więc VAT za 2020 r. nie powinien być przez nas odliczony, a został odliczony w 2018 r. W związku z tym, 1/10 VAT (tj. 5 566,30 zł) musimy oddać do urzędu skarbowego.
Jeżeli w 2021 r. nadal będziemy wynajmować na długi termin, to za 2021 r. również będziemy musieli oddać 5 566,30 zł do urzędu skarbowego. Jeżeli natomiast w 2022 zaczniemy ponownie wynajmować mieszkanie na krótki termin, korekta nie będzie potrzebna za 2022 r.

Jak widać, taka korekta może nas zaboleć finansowo. W przypadku kilku mieszkań wynajmowanych w ten sposób będzie to jeszcze bardziej bolesne.

Do kiedy?
Zgodnie z art. 91 ust. 3 ustawy o VAT, korekty (a więc zwrotu VAT do urzędu skarbowego) musimy dokonać w deklaracji podatkowej za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku zmiany przeznaczenia (tj. za 2020 r. w deklaracji podatkowej za styczeń 2021, składanej do 25 lutego 2021 r.)
Czasu nie pozostało zbyt dużo.

A co jak nie zrobię korekty?
Jeżeli nie zrobimy korekty rocznej podatku VAT, mimo obowiązku, mamy zaległość podatkową oraz odsetki do zapłaty, a urząd ma ponad 5 lat na to, żeby do nas wrócić i zażądać zwrotu podatku z odsetkami.

Jak widać, COVID mocno namieszał, a przepisy VAT mogą mocno „dołożyć” rodzimym inwestorom. Czasu na korektę zostało niewiele.

Dodaj komentarz